Как отчитаться по ЕНВД без договора аренды помещения

возможно ЕНВД без договора аренды?

#1 fil8383

  • Пользователи
  • Cообщений: 29
  • Добрый день. Я на УСН с апреля 2013. Занимаюсь розничной продажей бижутерии. Подскажите пожалуйста по следующим вопросам.

    1. Могу ли я перейти на ЕНВД?

    2. Могу ли я перейти на ЕНВД без договора аренды?

    3. Если по обоим вопросам положительный ответ то что брать за физпоказатель?

    #2 bigbirdru

  • Пользователи
  • Cообщений: 197
  • Добрый день. Я на УСН с апреля 2013. Занимаюсь розничной продажей бижутерии. Подскажите пожалуйста по следующим вопросам.

    1. Могу ли я перейти на ЕНВД?

    2. Могу ли я перейти на ЕНВД без договора аренды?

    3. Если по обоим вопросам положительный ответ то что брать за физпоказатель?

    1. Если в вашем регионе есть ЕНВД, то можете перейти.

    2. Постановка на учет в качестве плательщика ЕНВД производится без договора аренды. А вот для учета физических показателей договор аренды нужен.

    Виды розничной торговли зависят от того, где ведется деятельность — в стационарной или нестационарной торговой сети, с торговым залом или без такового (торговое место). Определить это можно по правоустанавливающим документам на помещение. В договоре с арендодателем описывается тип помещения, который вам предоставляется в аренду. Исходя из этого вы будете определять сумму налога.

    Если у вас развозная торговля (с использованием специализированных или специально оборудованных для торговли транспортных средств) или разностная торговля (торговля с рук, лотка, из корзин и ручных тележек) — договор аренды не обязателен.

    3. Розничная торговля, осуществляемая через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы и розничная торговля, осуществляемая через объекты стационарной торговой сети, не имеющие торговых залов, а также через объекты нестационарной торговой сети, площадь торгового места в которых превышает 5 квадратных метров — физический показатель площадь торгового зала.

    Розничная торговля, осуществляемая через объекты стационарной торговой сети, не имеющие торговых залов, а также через объекты нестационарной торговой сети, площадь торгового места в которых не превышает 5 квадратных метров — физический показатель количество торговых мест.

    Развозная и разностная розничная торговля — физический показатель количество работников, включая ИП.

    Сообщение отредактировал bigbirdru: 20 December 2013 — 16:55

    ЕНВД нулевая декларация

    Как сдавать Декларацию по ЕНВД (сотрудников нет и не было), если договора аренды помещения расторгнуты, оборудование продано?? ИП не работает. Считать м2 не с чего.

    ИП закрывать пока не хочу, т.к. в дальнейшем думаю чем нибудь заняться.

    Ответы юристов ( 4 )

    Здравствуйте, Нина. «Нулевая» декларация для ЕНВД не предусмотрена. Если в течение квартала физические показатели отсутствовали, то это означает, что ИП прекратил вести деятельность, облагаемую ЕНВД. В этом случае в течение 5-ти рабочих дней после прекращения такой деятельности ИП должен подать в налоговую заявление о снятии с учета в качестве плательщика ЕНВД. При соблюдении этого срока налоговую базу за квартал, в котором ИП снят с учета, можно определять исходя изфактической продолжительности деятельности с применением ЕНВД. Далее с момента прекращения деятельности, подпадающей под ЕНВД, Вы переходите на основную систему налогообложения.

    В подтверждение ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 15.04.2014 № 03-11-09/17087О представлении
    «нулевой» налоговой декларации по единому налогу на вмененный доход для
    отдельных видов деятельности

    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПИСЬМОот 15 апреля 2014 года N 03-11-09/17087[О представлении «нулевой» налоговой декларации по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности]

    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо* ФНС России от 31.03.2014 N ГД-4-3/5733@
    с проектом письма ФНС России управлениям ФНС России по субъектам
    Российской Федерации и Межрегиональным инспекциям ФНС России по
    федеральным округам по вопросу представления «нулевой» налоговой
    декларации по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов
    деятельности и сообщает.

    * Приложение см. по ссылке. — Примечание изготовителя базы данных.В соответствии со статьей 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс)
    система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для
    отдельных видов деятельности (далее — единый налог) устанавливается Кодексом,
    вводится в действие нормативными правовыми актами представительных
    органов муниципальных районов, городских округов, законами городов
    федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и применяется наряду с
    общей системой налогообложения и иными режимами налогообложения,
    предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и
    сборах, в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности,
    определенных пунктом 2 статьи 346.26 Кодекса.Согласно статье 346.28 Кодекса
    налогоплательщиками единого налога являются организации и
    индивидуальные предприниматели, осуществляющие на территории
    муниципального района, городского округа, городов федерального значения
    Москвы и Санкт-Петербурга, в которых введен единый налог,
    предпринимательскую деятельность, облагаемую единым налогом и перешедшие
    на уплату единого налога в порядке, установленном главой 26.3 Кодекса.В соответствии с пунктом 3 статьи 346.28 Кодекса
    организации или индивидуальные предприниматели, которые подлежат
    постановке на учет в качестве налогоплательщиков единого налога, подают в
    налоговые органы в течение пяти дней со дня начала осуществления
    предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению единым
    налогом, заявление о постановке на учет организации или индивидуального
    предпринимателя в качестве налогоплательщика единого налога.Снятие
    с учета налогоплательщика единого налога при прекращении им
    предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению единым
    налогом, осуществляется на основании заявления, поданного в налоговый
    орган в течение пяти дней со дня прекращения предпринимательской
    деятельности, облагаемой единым налогом.Таким образом, положениями пункта 3 статьи 346.28 Кодекса
    установлены конкретные сроки подачи организацией или индивидуальным
    предпринимателем в налоговый орган заявления о постановке и снятии с
    учета в качестве налогоплательщика единого налога со дня начала и дня
    прекращения предпринимательской деятельности.Объектом налогообложения для применения единого налога признается вмененный доход налогоплательщика (пункт 1 статьи 346.29 Кодекса), которым является потенциально возможный доход налогоплательщика единого налога (статья 346.27 Кодекса).Налоговой
    базой для исчисления суммы единого налога признается величина
    вмененного дохода, рассчитываемая как произведение базовой доходности по
    определенному виду предпринимательской деятельности, исчисленной за
    налоговый период, и величины физического показателя, характеризующего
    данный вид деятельности (пункт 2 статьи 346.29 Кодекса).Согласно пункту
    7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда
    Российской Федерации от 05.03.2013 N 157 «Обзор практики рассмотрения
    арбитражными судами дел, связанных с применением положений главы 26.3
    Налогового кодекса Российской Федерации» неосуществление в течение
    определенного налогового периода предпринимательской деятельности
    соответствующего вида не является основанием для освобождения
    плательщика единого налога от обязанностей представлять налоговую
    декларацию и уплачивать этот налог.Таким
    образом, факт временного приостановления хозяйствующим субъектом
    -налогоплательщиком единого налога предпринимательской деятельности,
    облагаемой единым налогом, не освобождает его от выполнения возложенных
    на него обязанностей по уплате данного налога.Отсутствие
    в налоговом периоде физических показателей, используемых для исчисления
    единого налога, означает прекращение предпринимательской деятельности,
    облагаемой единым налогом, и возникновение обязанности снятия с учета в
    качестве налогоплательщика в установленном пунктом 3 статьи 346.28 Кодекса порядке.До
    снятия с учета в качестве налогоплательщика сумма единого налога
    исчисляется по соответствующему виду предпринимательской деятельности
    исходя из имеющихся физических показателей и базовой доходности в месяц.В связи с изложенным, письмо ФНС России от 27.08.2009 N ШС-22-3/669@ подлежит отмене.

    Возможно ли применение ЕНВД при сдаче в аренду нежилого помещения?

    Добрый день,
    Вам отвечает эксперт Справочно-правового сервиса Норматив https://normativ.kontur.ru/

    Возможность применения ЕНВД при сдаче ИП в аренду нежилого помещения зависит от целей использования арендатором этого помещения и вида нежилого помещения.

    Согласно пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ:
    Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности может применяться по решениям представительных органов муниципальных районов, городских округов, законодательных (представительных) органов госу-дарственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
    13)оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей

    Под торговым местом, в данном случае, понимается место, которое используется арендатором только для розничной торговли. Понятие торгового места приведено в ст. 346.27 НК РФ.

    То есть, возможность применения ЕНВД в деятельности по передаче арендатору нежилого помещения, предусмотрена только в отношении передачи в аренду торговых площадей и зависит от:
    — Вида торговой площади, это должна быть только торговая точка, в соответствии с определением, приведенным в ст. 346.27 НК РФ.
    — Вида деятельности осуществляемого на торговой площади, это должна быть только розничная торговля.

    В случае не соответствия вышеуказанным условиям арендодатель, в отношении доходов и расходов от данного вида деятельности должен применять ОСНО, либо УСН. В отношении деятельности по сдаче нежилых помещений в аренду (за исключением случаев, предусмотренных пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ) применение ЕНВД не предусмотрено. Налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, облагаемой ЕНВД, иные виды предпринимательской деятельности, исчисляют и уплачивают налоги и сборы в отношении данных видов деятельности в соответствии с иными режимами налогообложения, предусмотренными НК РФ.

    Поскольку в рассматриваемой ситуации арендатор планирует использовать нежилое помещение для оказания услуг парикмахерской, то ИП арендодатель не вправе применять ЕНВД в отношении деятельности по сдаче в аренду указанного нежилого помещения.

    При отсутствии физического показателя ЕНВД налог не начисляется

    Популярное по теме

    Компания прекратила заниматься общественным питанием и расторгла договор аренды на помещение кафе. Но инспекция все равно начислила ей ЕНВД. Налогоплательщик не снялся с учета, значит, налог платить должен, рассудили налоговики. Они использовали для вычисления суммы налога показатели ранее арендованного помещения.

    Компания оспорила решение инспекции в суде. По ее мнению, оснований для начисления ЕНВД не имелось. Договоры, по которым использовались залы обслуживания посетителей, расторгнуты. Физический показатель при исчислении ЕНВД равен нулю.

    Как быть с нулевым физическим показателем ЕНВД

    Режим ЕНВД предполагает исчисление налога с использованием физических показателей, имеющих отношение к деятельности текущего периода. Учитывается имущество, способное приносить доход и непосредственно участвовать в облагаемой деятельности. Для общепита это означает: нет зала обслуживания — нет налога.

    Инспекторы возражали, что важен сам статус плательщика ЕНВД. Временная приостановка деятельности не лишает компанию этого статуса и не освобождает от уплаты налога. Нет желания платить ЕНВД — нужно сняться с учета, подав заявление в налоговую. Нет заявления — статус плательщика ЕНВД сохраняется независимо от того, осуществляет ли компания деятельность в конкретном налоговом периоде.

    Суды первой инстанции и апелляции поддержали решение налоговиков. Однако кассация приняла решение в пользу компании.

    Объект обложения ЕНВД — вмененный доход. Это потенциально возможный доход налогоплательщика с учетом условий, влияющих на его получение (ст. 346.27 и п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Вмененный доход рассчитывается как произведение базовой доходности по определенному виду деятельности и соответствующего физического показателя. При «оказании услуг общественного питания через объект организации общественного питания, имеющий зал обслуживания посетителей» физическим показателем является площадь зала обслуживания посетителей в квадратных метрах.

    Имущество может и не использоваться плательщиком для извлечения дохода, но потенциально плательщик должен иметь возможность извлекать из него пользу. То есть налог нужно платить, если в распоряжении налогоплательщика есть имущество, потенциально способное приносить ему доход — непосредственно участвовать в облагаемой ЕНВД предпринимательской деятельности.

    Однако компания расторгла договоры аренды помещений, которые она использовала для деятельности, облагаемой ЕНВД. Общество утратило фактическую возможность использовать указанное имущество в своей предпринимательской деятельности. Физический показатель для определения базовой доходности отсутствовал. В связи с этим кассация признала решение налоговой инспекции необоснованным и нарушающим права плательщика ЕНВД.

    Налоговики ссылались на многочисленные примеры из судебной практики, когда судьи признавали обоснованным доначисление ЕНВД предприятиям, которые находились в простое. Такие плательщики тоже не использовали принадлежащее им имущество в коммерческих целях.

    На это судьи возразили, что необходимо различать имущество, которое фирма использует на законных основаниях (в соответствии с договором), и имущество, которое выбыло из владения по причине прекращения договорных отношений. И если в первом случае ЕНВД действительно может быть доначислен даже при неведении бизнеса и отсутствии дохода, то во втором случае дело обстоит иначе. Об этом вынесено Постановление АС Западно-Сибирского округа от 11.08.16 № А27-20410/2015.

    Решения судов по похожим спорам

    Аналогичную позицию занял и АС Поволжского округа в постановлении от 04.09.14 № А72-698/2014. Суд пояснил, что при расторжении договора аренды по одному из торговых мест имеет место не изменение величины физического показателя (площади торгового места), а прекращение деятельности в сфере розничной торговли через указанный объект торговли.

    При расторжении договора аренды в целом исключается наличие как величины физического показателя, характеризующего данный вид деятельности (площадь торгового места в квадратных метрах), так и величины вмененного дохода.

    При этом прекращение деятельности по одному из объектов розничной торговли по правовым последствиям допустимо приравнивать к снятию с учета в налоговом органе в качестве налогоплательщика ЕНВД.

    Сдаем недвижимость в аренду и возим клиентов арендаторов: будет ли ЕНВД?

    Сдавать площади в аренду — довольно прибыльный бизнес. Но если ваше здание находится где-то на окраине города вдали от остановок общественного транспорта, то желающих занять его будет немного. Так как самому многочисленному классу арендаторов — магазинам, турагентствам, салонам красоты и т. д. — нужно, чтобы и клиенты, и сотрудники могли добраться до места без проблем. Иногда, чтобы привлечь арендаторов, арендодатели организовывают бесплатную перевозку граждан от какого-либо удобного для них места до здания, где расположились арендаторы.

    Посмотрим, к каким налоговым последствиям для арендодателя это может привести в ситуации, когда он своими силами обеспечивает доставку пассажиров, а не обращается к компании-перевозчику. Ведь оказание услуг по перевозке — это вид деятельности, который может быть переведен на ЕНВД по решению местных власте й п. 1, подп. 5 п. 2 ст. 346.26 НК РФ .

    Когда ЕНВД платить не придется

    Неважно, применяете вы общий режим или упрощенку, — платить с перевозок еще и ЕНВД не хочется ником у п. 1 ст. 346.28 НК РФ . Мало того что это дополнительный налог, так еще и появятся определенные неудобства с расчетом налогов. Ведь совмещение режимов — в принципе непростое дело. И даже если остальная деятельность у вас тоже на ЕНВД (например, по сдаче в аренду торговых мест ) подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ , то физические показатели по каждому виду деятельности все равно будут разны е п. 6 ст. 346.26, п. 3 ст. 346.29 НК РФ . К тому же бесплатные перевозки клиентов и работников арендаторов — это ваши расходы, направленные на получение дохода от другой деятельности (сдачи недвижимости в аренду). Получается, что налог вы будете платить по деятельности, которая сама по себе доходов не приносит.

    Кроме того, транспорт требует расходов на его обслуживание (ремонт, ГСМ и т. д.). Их вы сможете учесть для целей налогообложения, только будучи на общем режим е статьи 256—260, подп. 2 п. 1 ст. 254, подп. 11 п. 1 ст. 264 НК РФ или «доходно-расходной» УСН О подп. 5, 12 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ . И такие расходы будут экономически обоснованн ы п. 1 ст. 252 НК РФ . На вмененщиков же транспортные затраты лягут мертвым грузом.

    Конкретно по рассматриваемому вопросу разъяснений госорганов нет. Но в аналогичных ситуациях Минфин высказывался таким образом: если перевозка является лишь сопутствующей услугой другой деятельности (например, продаже товаров), то применять ЕНВД не нужно, поскольку тогда она не является самостоятельным видом деятельност и Письма Минфина России от 22.01.2009 № 03-11-09/13, от 30.10.2008 № 03-11-05/266, от 29.07.2008 № 03-11-04/3/358, от 31.01.2008 № 03-11-04/3/33 . При этом в разъяснениях отмечается, что для квалификации перевозки как отдельного вида деятельности нужны заключенные договоры конкретно по перевозке или выделение в договоре стоимости доставки. Если же доставка товара до покупателя указана в договоре купли-продажи как обязанность продавц а п. 1 ст. 458 ГК РФ и отдельно ее стоимость не прописана, то деятельности, подпадающей под ЕНВД, нет.

    По мнению судов, облагаемые ЕНВД услуги по перевозке появятся, если будет отдельный договор перевозк и статьи 785, 786 ГК РФ . Даже в ситуациях, когда такого договора не было, а услуги по доставке оплачивались отдельно, суды пришли к выводу, что самостоятельного «вмененного» вида деятельности не возникл о Постановления ФАС УО от 08.11.2010 № Ф09-9129/10-С2; ФАС СКО от 12.02.2010 № А32-18385/2008-19/278; ФАС СЗО от 21.07.2009 № А05-13171/2008, от 19.05.2008 № А66-3224/2007; ФАС ЦО от 01.10.2008 № А08-3728/07-9; ФАС ВВО от 21.02.2008 № А29-2423/2007; ФАС МО от 29.03.2007 № КА-А41/2005-07 .

    Похоже обстоит дело и с перевозкой мусора. В таких ситуациях обычно трудно доказать, что речь идет только о транспортировке, а не о сборе и обработке отходов. И споры с налоговиками иногда доходят до суда. А суды среди аргументов опять же указывают, что для применения ЕНВД нужны доказательства, что велась деятельность именно по перевозк е Постановления ФАС ЗСО от 08.09.2009 № Ф04-5187/2009(13484-А67-19), от 07.06.2010 № А81-4102/2009; ФАС ВВО от 05.07.2010 № А11-16394/2009; ФАС ЦО от 10.08.2010 № А09-14978/2008 . В свою очередь, чиновники, ознакомившись с судебной практикой, в своих последних разъяснениях согласились с мнением судо в Письма Минфина России от 09.11.2010 № 03-11-06/3/154, от 17.09.2010 № 03-11-11/245 . При этом представители ведомства уточнили, что применять ЕНВД нужно, если организация заключит договор конкретно на перевозку мусора и никаких иных действий с этим особенным грузом совершать не будет.

    Большое количество неоднозначных писем и судебных решений по данному вопросу заставило нас обратиться к специалистам финансового ведомства.

    Из авторитетных источников

    “ Если арендодатель в соответствии с договором аренды организовывает бесплатную перевозку граждан (клиентов и работников арендаторов) до здания, в котором находятся арендуемые помещения, и никаких иных перевозок за плату указанным автотранспортом не производит, то есть не ведет отдельный (самостоятельный) вид предпринимательской деятельности по оказанию автотранспортных услуг по перевозке пассажиров, то на ЕНВД данная деятельность не переводится ” .

    Итак, если перевозить клиентов своих арендаторов вы планируете, только чтобы привлечь последних и повысить доходы от аренды (а не оказывать услуги по перевозке), то новый вид деятельности от этого у вас не появится. Ведь перевозка неразрывно связана с деятельностью по предоставлению помещений в пользование, то есть это сопутствующая услуга. А значит, и не придется платить ЕНВД. И как мы уже сказали, учесть транспортные расходы вы сможете, если применяете общий режим или «доходно-расходную» УСНО.

    Если же вы будете брать плату за проезд, то от ЕНВД вам не отвертетьс я п. 1 ст. 786 ГК РФ .

    Безопасное оформление договора аренды с точки зрения налогов

    Чтобы у налоговиков не было соблазна доначислить вам ЕНВД, укажите в договорах аренды среди своих обязанностей как арендодателя перевозку граждан (потенциальных клиентов) без взимания с них платы от определенного места отправления до арендуемых помещений. И не надо выделять отдельно плату за оказание этой услуги в договоре аренды.

    «Обеспечивать» своих арендаторов клиентами и покупателями — выгодно для всех. И для вас, и для арендаторов, и для клиентов. А чтобы не пришлось спорить с налоговиками, надо грамотно составить договоры с арендаторами.

    Просто о сложном: какие налоги платят ООО и ИП, если сдают в аренду нежилое помещение?

    Передача нежилого помещения во временное пользование третьим лицам является деятельностью, направленной на извлечение прибыли, которая в соответствии с требованиями налогового кодекса, подлежит налогообложению в соответствии с применяемым режимом налогообложения. В этой статье мы подробно разберем, какие налоги должен заплатить арендодатель и арендатор нежилого помещения.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

    Какие налоги платит арендодатель: ИП и ООО?

    Вид налога, подлежащего исчислению и уплате собственником здания, зависит от используемого хозяйствующим субъектом режима налогообложения. Традиционно довольно схожими режимами налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения обладают юридические лица: общества с ограниченной ответственностью и индивидуальные предприниматели. Физические лица обладают несколько иным статусом и уплачивают только один налог, о котором мы расскажем дальше.

    Рассмотрим, какие виды налогов будут исчислять и уплачивать ООО или ИП, если они сдают в аренду нежилое помещение:

    1. Налог на прибыль. Налог на прибыль исчисляется и уплачивается только организациями, применяющими общую систему налогообложения.
    2. Если организация или индивидуальный предприниматель применяют упрощенную систему налогообложения, то с суммы полученной от передачи помещения в аренду они должны уплатить налоги в размере от используемого способа расчета УСНО.
    3. Налог на добавленную стоимость, если организация или индивидуальный предприниматель используют общую систему налогообложения.
    4. ЕНВД, если нежилое помещение передается в аренду для целей, указанных в ст. 346.26 НК РФ. Указанный налог исчисляют и уплачивают организации и индивидуальные предприниматели.
    5. НДФЛ, который исчисляется и уплачивается индивидуальными предпринимателями, находящимися на общем режиме налогообложения, а также в случае передачи во временное пользование помещений, принадлежащих физическим лицам.

    Теперь стоит рассказать подробнее о каждом из видов налогов, которые подлежат уплате лицами, использующими нежилые помещения, в целях извлечения прибыли. Наиболее частым вопросом, возникающим в данной ситуации является вопрос об обложении прибыли, полученной от сдачи имущества в аренду, налогом на добавленную стоимость.

    Анализ статьи 146 НК РФ позволяет сделать вывод о том, что операции по передаче в аренду нежилых помещений подлежат обложению налогом на добавленную стоимость. Размер налога по данной операции составляет 18 % от суммы арендной платы, которая получена собственником здания за отчетный период. Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно.

    Таким образом, ежеквартально собственник нежилого помещения (общество или индивидуальный предприниматель, применяющий ОСНО) обязаны исчислить и уплатить в федеральный бюджет соответствующий налог.

    При сдаче в аренду нежилых посещений физическими лицами или индивидуальными предпринимателями, применяющими ОСНО, вышеуказанные лица должны уплатить налог на доходы физических лиц, размер которого составляет 13%. Порядок уплаты и сдачи отчетности зависит от статуса хозяйствующего субъекта.

    В конце года по требованию собственника они должны выдать справку 2-НДФЛ, которая налогоплательщиком подлежит сдаче совместно с налоговой декларацией 3-НДФЛ в налоговую на проверку. Сдача декларации должна быть осуществлена в срок не позднее 30 апреля года следующего за отчетным периодом.

    Если нежилое помещение физическим лицом или индивидуальным предпринимателем передается в аренду физическому лицу, то порядок исчисления и уплаты НДФЛ осуществляется собственником помещения самостоятельно.

    В срок не позднее 30 апреля года, следующего за учетным периодом, он должен представить в ИФНС налоговую декларацию с обязательным приложением документов, подтверждающих размер полученных доходов (договор аренды, документы, подтверждающие факт и размер полученного дохода). После проверки декларации им должен быть перечислен в бюджет муниципального образования НДФЛ.

    Особенности УСН

    Плательщиками данного налога в соответствии с положениями главы 26.2. НК РФ являются организации и индивидуальный предприниматели, сумма дохода которых за предыдущие 9 месяцев не превысила 112 с половиной миллионов рублей. Также не могут использовать упрощенную систему налогообложения хозяйствующие субъекты, имеющие филиалы, а также банки, страховщики, инвестиционные фонды и прочие соответствующие лица.

    Размер налога также может рассчитываться двумя способами: если используется УСНО с объектом налогообложения «Доходы», то размер налога составляет 6 % от суммы ежемесячной арендной платы. Если объектом налога налога является «Доходы-расходы», налоговая ставка составляет 15 % от разницы между полученным доходом и произведенными в процессе осуществления предпринимательской деятельности расходами.

    Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно. Поэтому исчисление и уплата данного налога должна осуществляться налогоплательщиком самостоятельно по итогам работы квартала.

    Применение ОСНО

    Организации, применяющие общую систему налогообложения, должны исчислить и уплатить налог на прибыль. Индивидуальные предприниматели плательщиком данного налога не являются. Это следует из анализа статьи 246 НК РФ, которые в данном случае, исчисляют и уплачивают НДФЛ.

    Размер налоговой ставки по данному виду налога составляет 20 % от полученной организацией прибыли. При этом, 3 % от суммы исчисленного налога подлежит перечислению в федеральный бюджет, а остальные семнадцать процентов уплачиваются в бюджет субъекта федерации. Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно.

    Таким образом, исчисление и уплата данного вида налога должна осуществляться налогоплательщиком ежеквартально по итогам полученной прибыли.

    Когда используется ЕНВД?

    ЕНВД — это налог, какой уплачивают организации и ИП при условии, если они сдают часть нежилого помещения в виде торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

    Налоговой базой признается величина вмененного дохода, рассчитываемая как произведение базовой доходности, которая составляет 9000 рублей в месяц исчисленной за налоговый период, и величины физического показателя, который составляет количество переданных в аренду торговых мест. Ставка варьируется от 7 до 15% и зависит от региона, в котором зарегистрирован бизнес.

    Облагается ли налогами арендатор помещения?

    Частично ответ на указанный вопрос уже обсуждался ранее. Так, если во временное пользование передается объект нежилого помещения, владельцем которого выступает физическое лиц, то организация или индивидуальный предприниматель выступают по отношению к нему налоговым агентом. Следовательно, в их обязанности входит исчисление, удержание из арендной платы суммы НДФЛ и перечисление его в муниципальный бюджет.

    Аналогичная ситуация возникает у арендаторов, арендующих нежилые помещения у федеральных и муниципальных органов, в обязанности которых входит исчисление, удержание и перечисление в федеральный бюджет налога на добавленную стоимость в отношении суммы ежемесячной арендной платы. В такой ситуации, они также выступают в качестве налоговых агентов.

    Таким образом, можно сделать вывод о том, что передача в аренду нежилого помещения подлежит обложению различными видами налогов, в зависимости от статуса собственника помещения, применяемой системы налогообложения и прочих факторов.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Просто о сложном: какие налоги платят ООО и ИП, если сдают в аренду нежилое помещение?

    Передача нежилого помещения во временное пользование третьим лицам является деятельностью, направленной на извлечение прибыли, которая в соответствии с требованиями налогового кодекса, подлежит налогообложению в соответствии с применяемым режимом налогообложения. В этой статье мы подробно разберем, какие налоги должен заплатить арендодатель и арендатор нежилого помещения.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

    Какие налоги платит арендодатель: ИП и ООО?

    Вид налога, подлежащего исчислению и уплате собственником здания, зависит от используемого хозяйствующим субъектом режима налогообложения. Традиционно довольно схожими режимами налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения обладают юридические лица: общества с ограниченной ответственностью и индивидуальные предприниматели. Физические лица обладают несколько иным статусом и уплачивают только один налог, о котором мы расскажем дальше.

    Рассмотрим, какие виды налогов будут исчислять и уплачивать ООО или ИП, если они сдают в аренду нежилое помещение:

    1. Налог на прибыль. Налог на прибыль исчисляется и уплачивается только организациями, применяющими общую систему налогообложения.
    2. Если организация или индивидуальный предприниматель применяют упрощенную систему налогообложения, то с суммы полученной от передачи помещения в аренду они должны уплатить налоги в размере от используемого способа расчета УСНО.
    3. Налог на добавленную стоимость, если организация или индивидуальный предприниматель используют общую систему налогообложения.
    4. ЕНВД, если нежилое помещение передается в аренду для целей, указанных в ст. 346.26 НК РФ. Указанный налог исчисляют и уплачивают организации и индивидуальные предприниматели.
    5. НДФЛ, который исчисляется и уплачивается индивидуальными предпринимателями, находящимися на общем режиме налогообложения, а также в случае передачи во временное пользование помещений, принадлежащих физическим лицам.

    Теперь стоит рассказать подробнее о каждом из видов налогов, которые подлежат уплате лицами, использующими нежилые помещения, в целях извлечения прибыли. Наиболее частым вопросом, возникающим в данной ситуации является вопрос об обложении прибыли, полученной от сдачи имущества в аренду, налогом на добавленную стоимость.

    Анализ статьи 146 НК РФ позволяет сделать вывод о том, что операции по передаче в аренду нежилых помещений подлежат обложению налогом на добавленную стоимость. Размер налога по данной операции составляет 18 % от суммы арендной платы, которая получена собственником здания за отчетный период. Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно.

    Таким образом, ежеквартально собственник нежилого помещения (общество или индивидуальный предприниматель, применяющий ОСНО) обязаны исчислить и уплатить в федеральный бюджет соответствующий налог.

    При сдаче в аренду нежилых посещений физическими лицами или индивидуальными предпринимателями, применяющими ОСНО, вышеуказанные лица должны уплатить налог на доходы физических лиц, размер которого составляет 13%. Порядок уплаты и сдачи отчетности зависит от статуса хозяйствующего субъекта.

    В конце года по требованию собственника они должны выдать справку 2-НДФЛ, которая налогоплательщиком подлежит сдаче совместно с налоговой декларацией 3-НДФЛ в налоговую на проверку. Сдача декларации должна быть осуществлена в срок не позднее 30 апреля года следующего за отчетным периодом.

    Если нежилое помещение физическим лицом или индивидуальным предпринимателем передается в аренду физическому лицу, то порядок исчисления и уплаты НДФЛ осуществляется собственником помещения самостоятельно.

    В срок не позднее 30 апреля года, следующего за учетным периодом, он должен представить в ИФНС налоговую декларацию с обязательным приложением документов, подтверждающих размер полученных доходов (договор аренды, документы, подтверждающие факт и размер полученного дохода). После проверки декларации им должен быть перечислен в бюджет муниципального образования НДФЛ.

    Особенности УСН

    Плательщиками данного налога в соответствии с положениями главы 26.2. НК РФ являются организации и индивидуальный предприниматели, сумма дохода которых за предыдущие 9 месяцев не превысила 112 с половиной миллионов рублей. Также не могут использовать упрощенную систему налогообложения хозяйствующие субъекты, имеющие филиалы, а также банки, страховщики, инвестиционные фонды и прочие соответствующие лица.

    Размер налога также может рассчитываться двумя способами: если используется УСНО с объектом налогообложения «Доходы», то размер налога составляет 6 % от суммы ежемесячной арендной платы. Если объектом налога налога является «Доходы-расходы», налоговая ставка составляет 15 % от разницы между полученным доходом и произведенными в процессе осуществления предпринимательской деятельности расходами.

    Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно. Поэтому исчисление и уплата данного налога должна осуществляться налогоплательщиком самостоятельно по итогам работы квартала.

    Применение ОСНО

    Организации, применяющие общую систему налогообложения, должны исчислить и уплатить налог на прибыль. Индивидуальные предприниматели плательщиком данного налога не являются. Это следует из анализа статьи 246 НК РФ, которые в данном случае, исчисляют и уплачивают НДФЛ.

    Размер налоговой ставки по данному виду налога составляет 20 % от полученной организацией прибыли. При этом, 3 % от суммы исчисленного налога подлежит перечислению в федеральный бюджет, а остальные семнадцать процентов уплачиваются в бюджет субъекта федерации. Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно.

    Таким образом, исчисление и уплата данного вида налога должна осуществляться налогоплательщиком ежеквартально по итогам полученной прибыли.

    Когда используется ЕНВД?

    ЕНВД — это налог, какой уплачивают организации и ИП при условии, если они сдают часть нежилого помещения в виде торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

    Налоговой базой признается величина вмененного дохода, рассчитываемая как произведение базовой доходности, которая составляет 9000 рублей в месяц исчисленной за налоговый период, и величины физического показателя, который составляет количество переданных в аренду торговых мест. Ставка варьируется от 7 до 15% и зависит от региона, в котором зарегистрирован бизнес.

    Облагается ли налогами арендатор помещения?

    Частично ответ на указанный вопрос уже обсуждался ранее. Так, если во временное пользование передается объект нежилого помещения, владельцем которого выступает физическое лиц, то организация или индивидуальный предприниматель выступают по отношению к нему налоговым агентом. Следовательно, в их обязанности входит исчисление, удержание из арендной платы суммы НДФЛ и перечисление его в муниципальный бюджет.

    Аналогичная ситуация возникает у арендаторов, арендующих нежилые помещения у федеральных и муниципальных органов, в обязанности которых входит исчисление, удержание и перечисление в федеральный бюджет налога на добавленную стоимость в отношении суммы ежемесячной арендной платы. В такой ситуации, они также выступают в качестве налоговых агентов.

    Таким образом, можно сделать вывод о том, что передача в аренду нежилого помещения подлежит обложению различными видами налогов, в зависимости от статуса собственника помещения, применяемой системы налогообложения и прочих факторов.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Помещения, сданные в субаренду, уменьшат ЕНВД

    Разъяснения, данные специалистами Минфина России в письме от 09.12.2013 № ­­03-11-11/53554, будут интересны компаниям, которые осуществляют розничную торговлю и являются плательщиками ЕНВД. По мнению финансистов, если часть торговой площади ­сдана в аренду (субаренду), то расчет налога нужно производить без учета этой площади.

    Субаренда уменьшит налог

    В комментируемом письме специалисты Минфина России рассмотрели следующую ситуацию. Компания осуществляет розничную торговлю на арендованной площади торгового зала магазина. По этому виду деятельности она является плательщиком ЕНВД. Впоследствии часть арендованной площади была сдана в субаренду. Возникает вопрос: какой размер торговой площади нужно брать в расчет ЕНВД (с учетом части торгового зала, сданной в суб­аренду, или нет)? Ведь организации и предприниматели, осуществляющие розничную торговлю через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, при расчете суммы ЕНВД используют физический показатель «площадь торгового зала (в квадратных метрах)». Такое правило установлено в п. 3 ст. 346.29 НК РФ.

    Финансисты при решении данного вопроса заняли позицию в пользу налогоплательщиков. Они пришли к выводу, что при передаче арендатором в субаренду части торгового зала магазина расчет единого налога нужно производить, исходя из арендуемой площади торгового зала за вычетом площади торгового зала, переданной в субаренду. Сразу скажем, что рассуждения специалистов финансового ведомства справедливы и для ситуации, когда ЕНВД рассчитывает собственник торговых помещений, ­которые частично сданы в аренду.

    Для начала финансисты напомнили, что понимается под площадью торгового зала для целей ЕНВД. Это часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей (ст. 346.27 НК РФ). К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала.

    А вот площадь подсобных, админи­стративно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала.

    Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов. К ним относятся любые документы на объект стационарной торговой сети. Они должны содержать информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (например, договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения.

    Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, конечно при условии, что арендодатель дал на это свое согласие (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Следовательно, на площади, сданной в суб­аренду, компания свою деятельность в области розничной торговли не осуществляет. Поэтому эту площадь нужно исключить из расчета суммы ЕНВД.

    Аренда должна быть реальна

    Как показывает анализ судебной практики, встречаются случаи, когда налоговые органы на местах включают площадь сданных в аренду (субаренду) помещений в расчет суммы ЕНВД. Так, в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 11.03.2009 № А37-750/2008 была рассмотрена следующая ситуация. Индивидуальный предприниматель имел в собственности нежилое помещение, в котором располагался магазин. Часть торговых площадей была сдана в аренду. При расчете ЕНВД предприниматель не учитывал площади, переданные в аренду.

    В ходе налоговой проверки инспекторы доначислили ему сумму ЕНВД, включив в расчет сданные в аренду площади. По мнению проверяющих, предприниматель, осуществляя деятельность в объекте стационарной розничной торговли, имеющем торговый зал, должен был осуществлять расчет ЕНВД, исходя из физического показателя «площадь торгового зала», которая указана в инвентаризационных и правоустанавливающих документах на помещение.

    Но суды с решением налоговых органов не согласились. Факт сдачи помещения в аренду предприниматель подтвердил договором аренды, актом приема-передачи помещения и платежными документами по арендной плате. Налоговики не доказали, что бизнесмен на спорных площадях осуществлял свою деятельность. Поэтому арбитры признали доначисление ЕНВД неправомерным.

    Аналогичные выводы содержатся в постановлениях ФАС Уральского округа от 23.01.2012 № Ф09-8797/11, Московского округа от 16.04.2009 № КА-А40/2929-09.

    Но учтите, если налоговики докажут, что договор аренды (субаренды) был заключен лишь с целью минимизации ЕНВД, а площади фактически использовались в деятельности арендодателя, то судебное разбирательство выиг­рать не получится (постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2012 № А56-46439/2011).

    В рассматриваемом письме специалисты Минфина России отметили, что основанием для уменьшения объекта обложения ЕНВД будет являться договор субаренды, заключенный арендатором. Обратите внимание: ранее финансисты высказывали точку зрения, что для расчета площади торгового зала одного договора аренду (субаренды) недостаточно. По их мнению, у налогоплательщика должны быть на руках еще и инвентаризационные документы, в том числе экспликация, выданная бюро технической инвентаризации, подтверждающие площадь торгового зала (письмо Минфина России от 22.01.2008 № 03-11-05/10). Поэтому, на наш взгляд, чтобы избежать споров с проверяющими, лучшее заранее подготовить весь пакет документов.

    Разъяснения ФНС РФ о порядке исчисления ЕНВД в отношении розничной торговли в случае расторжения договора аренды или перепрофилирования торгового помещения.

    Федеральной налоговой службой РФ в письме от 01.02.2012 N ЕД-4-3/1500@ «О применении пункта 9 статьи 346.29 Налогового кодекса Российской Федерации» даны разъяснения о порядке исчисления единого налога на вмененный доход в отношении розничной торговли в случае расторжения договора аренды или перепрофилирования торгового помещения.

    Из пункта 9 статьи 346.29 НК РФ следует, что если в течение налогового периода у налогоплательщика ЕНВД изменилась величина физического показателя, то учесть это изменение при расчете налога необходимо с начала того месяца, в котором оно произошло. В тоже время, в случае переоборудования магазина в складское помещение имеет место не изменение величины физического показателя (площади торгового зала), а прекращение деятельности в сфере розничной торговли через данный объект торговли. Следовательно, указанные выше положения НК РФ в этом случае не применимы. Это значит, что если переоборудование помещения имело место в феврале, то в налоговой декларации за февраль необходимо указать физический показатель — площадь торгового зала магазина, а за март — поставить прочерк. При этом отмечено также, что значение корректирующего коэффициента базовой доходности К2 за налоговый период в приведенном примере определяется налогоплательщиком как среднеарифметическое значений К2, исчисленных за январь и февраль.

    Ниже приводится сам текст письма:

    ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
    ПИСЬМО
    от 1 февраля 2012 г. N ЕД-4-3/1500@

    О ПРИМЕНЕНИИ ПУНКТА 9 СТАТЬИ 346.29
    НАЛОГОВОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    В соответствии со статьей 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход (далее — ЕНВД) может применяться в отношении розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 квадратных метров по каждому объекту организации торговли.

    Согласно статье 346.29 Кодекса при исчислении налоговой базы по ЕНВД в отношении данного вида деятельности в качестве физического показателя базовой доходности используется площадь торгового зала.

    Пунктом 2 статьи 346.29 Кодекса определено, что налоговой базой для исчисления суммы ЕНВД признается величина вмененного дохода, рассчитываемая как произведение базовой доходности по определенному виду предпринимательской деятельности, исчисленной за налоговый период, и величины физического показателя, характеризующего данный вид деятельности.

    При этом, в случае, если в течение налогового периода у налогоплательщика произошло изменение величины физического показателя, налогоплательщик при исчислении суммы единого налога учитывает указанное изменение с начала того месяца, в котором произошло изменение величины физического показателя (пункт 9 статьи 346.29 Кодекса).

    В то же время, например, при переоборудовании в феврале магазина в складское помещение имеет место не изменение величины физического показателя (площади торгового зала), а прекращение деятельности в сфере розничной торговли через указанный объект торговли. Норма пункта 9 статьи 346.29 Кодекса в данной ситуации применяться не должна.

    В этом случае при исчислении суммы ЕНВД за I квартал по данной торговой точке в налоговой декларации указывается:

    — за февраль — та же величина площади торгового зала магазина, что и за январь;

    — за март в знакоместах по строке 070 налоговой декларации — прочерк, т.к. розничная торговля через данный магазин уже не осуществляется.

    При этом следует иметь в виду, что пунктом 3 статьи 346.26 Кодекса представительным органам муниципальных образований предоставлено право определять в нормативных правовых актах значения корректирующего коэффициента базовой доходности К2, указанного в статье 346.27 Кодекса, или значения данного коэффициента, учитывающие конкретные факторы влияния на результаты ведения предпринимательской деятельности.

    Как следует из статьи 346.27 Кодекса, корректирующий коэффициент базовой доходности К2 учитывает совокупность особенностей ведения предпринимательской деятельности, в том числе ассортимент товаров (работ, услуг), сезонность, режим работы, величину доходов, особенности места ведения предпринимательской деятельности и иные особенности.

    Если нормативным правовым актом муниципального образования введен показатель, который применяется при расчете ЕНВД при осуществлении деятельности неполный календарный месяц, то значение корректирующего коэффициента базовой доходности К2 в приведенном примере за февраль должно определяться с учетом указанного показателя.

    Единое значение коэффициента базовой доходности К2 за налоговый период в этом случае должно определяться налогоплательщиком как среднеарифметическое значений коэффициента базовой доходности К2, исчисленных в данной ситуации за январь и февраль в порядке, предусмотренном нормативным правовым актом.

    Данная позиция согласована с Минфином России.

    Доведите данное письмо до нижестоящих налоговых органов, а также до налогоплательщиков единого налога на вмененный доход.

    ИП сдает в аренду нежилое помещение — налогообложение

    В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?

    Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:

    1. В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

    В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.

    1. Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?

    В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.

    1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?

    Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.

    1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?

    Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).

    Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.

    Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

    Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя. Любые коммерческие операции с объектом недвижимости (продажа или аренда) с точки зрения налогообложения по умолчанию будут рассматриваться как совершенные физлицом, не ИП. То есть арендодателю по умолчанию нужно будет платить с выручки по аренде НДФЛ по ставке 13%.

    Вместе с тем ИП вправе уведомить ФНС о том, что использует объект недвижимости в бизнесе, и на основании этого уплачивать налоги со сделок с данным объектом в соответствии с применяемой системой налогообложения, например УСН или ЕНВД (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ).

    Уведомление составляется в свободной форме. В нем желательно отразить реквизиты договора о сдаче объекта в аренду, актов приема-передачи помещения — это будет свидетельством того факта, что недвижимость используется в предпринимательской деятельности (письмо Минфина России от 05.03.2012 № 03-11-11/67).

    Если ИП работает на ОСН, то указанное уведомление в ФНС отправить также имеет смысл. Предприниматель на общем налоговом режиме, как и обычное физлицо, платит 13% с выручки, но при этом ИП как хозяйствующий субъект может включать в расчет налоговой базы расходы, в то время как обычное физлицо не может. Расходы в случае с арендой бывают весьма существенные (например, связанные с оплатой коммунальных услуг, если они не включены в стоимость контракта).

    Более того, ИП на ОСН с выручки по арендной плате будет платить НДС, а обычное физлицо — нет.

    Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?

    ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях. При этом ему может быть выгоднее не включать объект налогообложения в состав имущества, используемого в предпринимательской деятельности, поскольку на такое имущество не распространяются налоговые льготы (п. 2 ст. 407 НК РФ).

    ИП на УСН и ЕНВД вправе не уплачивать налог на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, если только оно не относится к объектам, перечисленным в подп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В число таких объектов входят:

    • административно-деловые здания, торгово-развлекательные центры и любые помещения внутри данных объектов;
    • объекты, внутри которых располагаются (или могут располагаться в соответствии с назначением, которое отражено в документах технического учета) офисы предприятий, магазины, рестораны, кафе, точки бытового обслуживания.

    Конкретный перечень таких объектов утверждается для каждого региона отдельным постановлением властей.

    Факт использования или неиспользования объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, в предпринимательской деятельности значения не имеет: налог на имущество ИП платит по ним в любом случае.

    Так или иначе условимся, что ИП все же использует нежилую недвижимость в коммерческих целях, а именно в целях сдачи в аренду. На практике арендаторами объекта могут быть:

    • ИП и юрлица;
    • физлица, не зарегистрированные как ИП.

    В каждом случае налогообложение ИП имеет особенности.

    Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме

    Сдавая недвижимость другому хозяйствующему субъекту, ИП должен будет в случае, если ведет деятельность на спецрежиме:

    1. На УСН:
    • исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
    • в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
    • отчитываться по налогу в декларации.
    1. На ЕНВД:
    • вести удобным способом (по которому у ФНС нет возражений, если уже была проверка, или по всем признакам не должно быть, если проверки еще не было) учет физических показателей, влияющих на налоговую базу (письмо Минфина России от 08.08.2012 № 03-11-11/233);
    • исчислять, уплачивать и декларировать налог.

    В случае с арендой недвижимости при ЕНВД физические показатели по разрешенным видам аренды нежилой недвижимости могут быть разными — нужно смотреть их перечень по п. 3 ст. 346.29 НК РФ. И если объектов несколько, то может потребоваться их раздельный учет.

    Как мы уже знаем, налог на имущество платить на спецрежиме не нужно (если нет исключений по ст. 378.2 НК РФ и ФНС уведомлена об использовании недвижимости в бизнесе).

    Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН

    В случае если ИП ведет деятельность на ОСН, то он должен будет:

    1. Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2002 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
    2. Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в журнал и книги учета.

    Узнать больше о специфике учета счетов-фактур плательщиком НДС вы можете в статьях:

    В случае если ИП и его контрагент заключили договор о безвозмездной аренде в тех или иных целях, НДС тем не менее нужно уплатить, причем по рыночной цене аренды (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).

    Контрагент при этом принимает расчетную стоимость аренды в состав внереализационных доходов (п. 8 ст. 250 НК РФ).

    Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия

    Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:

    1. При безвозмездной аренде недвижимости физлицом ИП обязан исчислить (по аналогии со сценарием для контрагентов-юрлиц и ИП, описанным выше) налоговую базу НДФЛ по рыночной сумме аренды.

    Дело в том, что эта сумма считается натуральным доходом физлица. На нее ИП должен начислить НДФЛ, уплатить его в статусе налогового агента (письмо Минфина России от 05.07.2013 № 03-04-06/25983), а затем отчитаться в ФНС по формам 2-НДФЛ и 6-НДФЛ.

    1. В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.

    При этом если физлицо оплатило аренду наличными, а арендодатель выдал бланк строгой отчетности, подтверждающий оплату, то счет-фактура не нужен. В иных случаях счет нужно оформлять и регистрировать в журнале учета и книге продаж (письмо Минфина России от 23.11.2012 № 03-07-09/153).

    ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как физлицо, уплачивая обычный НДФЛ, либо как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме, если проинформирует ФНС об использовании объекта недвижимости в бизнесе. Во втором случае возможно применение более выгодных условий по уплате налога с выручки.

    Ссылка на основную публикацию